龙吟月的房地产基本快速笔日记二

    旧房地产笔记：

    一个人从出生到死亡都离不开房地产的世界，因此，绝对有必要多明白的。

    一般刚刚进入职场的新鲜人，薪资大约在xx元左右，扣除必要的生活费用后所剩无几，想要完成购屋大计最好一定要先设定目标，建议如果从一进入社会便做好理财规划，养成每月定期储蓄tt元的习惯，n年内便可真正独立，晋身「有巢」阶级。

    购屋理财模式粗分为两大阶段，一为购屋前自备款的筹措，另一为购屋后每月房贷的支付，根据经验，只要计划得当，无论在购屋前或是购屋后，都可以维持以每月zz左右的预算来解决房事。

    ...

    同学有从德国回来的、国安局上班的、法官律师的、教授的、调查局的；但是他们的房地产知识显然差我太多了，实话是他们就算有高学历跟优渥的工作都没多大用处，简单讲，一点房地产上的眼光都没有。隔行如隔山，当然不能怪他们，毕竟他们又没从事过房地产上的事！

    验证看似简单的事，简单的逻辑，简单的观念，原来是大大不简单。与客户a漫步在碧湖畔旁，见两组仲介公司在摆摊卖房子，a说内湖房地产景气真的很差！非假日也在外头卖房子。

    我笑了，心想：一般跟世俗的眼光总是短的；内湖房地产真的差吗？当然不是，(如果是，我头给你，如果是，你也不会邀请我来估你碧湖景观的房子了。)否则我不够资格在a之上，我的眼光跟判断力。

    你会的，你懂得的，那还需要我陪你漫步於湖边吗？碧湖的美，也是我的荣耀！住这附近30年，从小在内湖长大，第一份工作就是房地产，生也房地，做也房地，睡也房地，死也房地，怎可能不在内湖房地产上的眼光赢你！会逊你那才奇了。

    a说我怎麽愉悦的傻笑着？若是内湖房地产真的差，那些摆摊的房屋仲介早不见哩！没有希望、没有机会、剩下绝望，那才叫内湖房地产真的很差！

    我不会顺水推舟也没有落井下石，我向你讲的都是真的，即使你是卖方。内湖房子好不好卖，能不能卖，我一眼就知道了，因为你能不能跟我谈，我就知道会不会赚钱了。

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    房地产为何会保值？

    因为人类存活在大地之上，人很多又属於群聚动物，动物的习性通常喜欢占地为王，也通常容易落地生根，因而造成土地稀有。稀有的东西又非要不可，人离不开土地的；又土地不会老也不易消失，所以房地产容易保值！

    房地产为何会增值？

    因为需求大於供给时，房地产就会增值；多数人不买房地产时，就会贬值。

    增值的条件有哪些？

    经济很好时。未来发展看好时。

    有例子可佐证吗？

    例如台北市内湖区民国1997年时，平均公寓的成交价一坪大约16万，土地一坪大约30万。

    2000年开始，内湖科学园区的发展带来大量就业人潮！未来发展看好！

    2003年平均公寓的成交价一坪大约20万，土地一坪大约60万。明年即将通车的内湖捷运，更让未来性看好！

    2007年平均公寓的成交价一坪大约27万，土地一坪大约120万。

    今年全球大环境整体不好，景气非常差！今年平均公寓的成交价一坪大约26万，土地一坪大约130万。

    (2013年平均公寓的成交价一坪大约50万，电梯70万，土地一坪大约200万。)

    注：土地之所以不降反而上涨是因为内湖的土地越来越难买到了，就算有钱也买不到，加上跟台北市大安及信义区相比，相对便宜，所以内湖的土地目前仍旧维持不败！

    以上都只是个人的观察数据跟资料而已，仅供参考。

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    房屋仲介的任务是促成买卖双方成交！成交时赚取所需的服务费。仲介要去接案子来卖，属於「开发」的工作。仲介要想办法把接来的房子卖掉，属於「销售」的工作。房屋仲介人很多，工作内容也大同小异，差别在经验，效率判断及人脉经营的多寡！

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    大陆买房狂潮、造就八大怪(联合新闻网)

    2009、07、27【经济日报、记者何蕙安、综合报导】

    中国大陆近来掀起一波诡谲的买房狂潮，这股过热的买气，衍生出过去不曾发生的怪现象：以前销售人员卖房成交有奖金拿，现在反而被骂；还有一套房一天连涨三次价，价差高达人民币5万元（约新台币24万元）。

    从买房到卖房，扬子晚报归纳出房市八大怪象，业内人士认为，这些有悖常理的现象背后原因不一，但都与今年的楼市反弹过於迅猛有一定关系。

    报导说，今年3月，房市还处於低谷，江苏一家房地产开发商推出的楼盘率先逆市上扬，而且短期内销售一空，没想到一开始还很开心的老总，随着房子的热卖，脸色愈来愈难看。

    「老总说我们卖得这麽快，是价格定得太低，说明我们能力不够。」销售人员私下透露，房子卖完后，不但没有奖励，工资还被降低一级。

    江苏河西发生「一通电话1000元」的事件，一家酒店式公寓原本定价每平方公尺人民币11万元（约每坪新台币17点5万元），但负责人跟同行聊天后，后悔定价太便宜，赶紧打电话跟老总报备，不过一通电话，拟定已久的房价立刻调涨为12万元，还不排除上看13万元。

    大陆这波买房热，一路烧到二手房市场，仲介公司透露，一间原本开价人民币60万元的二手房，屋主一听说有三、四个人想看，马上涨价人民币2万元；不久，又打电话表示「加少了」，挂牌价至少要63万元；没想到，下班前又来电撂下狠话，「少於65万元免谈！」一天三变，姿态之高，毫无「求售」可言。

    吊诡的是，现在别墅卖得比公寓还要好，最热卖的还是动辄人民币300万元（新台币1440万元）以上的高档房，销售人员形容最近客户「买豪宅就像买小白菜」；等真的看到便宜楼，民众反而半信半疑，「这价格比周边二手房都低了很多，为什麽会卖得这麽低？」很多人宁可买高价房图安心，让提供优惠的建商直叹「好心没好报」。

    大陆民众对房市极有信心，已经变成「有房就抢」，南京城北的「锋尚国际」每套房人民币500万元到800万元，还没开盘就已经销售一空。

    据亚洲房市风险管理公司调查，今年亚洲8大城市（北京、上海、深圳、台北、香港、东京、首尔、新加坡）的房价表现，以东京房价最高，换算每坪184点9万元台币，其次是香港房价每坪约165点5万元台币，台北市房价位居第5名，每坪约40点8万元台币，高於深圳、上海及北京。

    亚洲房市风险管理顾问公司董事长彭培业认为，亚洲8大城市以上海的房价最具增值潜力，明年上海将举办世博会，加上迪士尼乐园进驻等建设利多，将带动上海房价，目前每坪均价29点9万元台币。

    台北市房价在8大城市中也属於相对低价，mou签订后，陆资可投入台股及房市，资金将有300亿元台币，为台股及房市添动能，看好北市房价将涨1至1点5成。

    众所皆知大陆的土地是国有的，若不是如此，早超越台北的房价！

    世界那一个文明精华区房价不贵的、而且很便宜的？没有！因此，除非台北不是台湾或华人社会的一个其中中心点，否则永远别想台北市的房价会降非常低。这就是资本自由的世界，实力(有钱权)才是王道之一。

    东京新台币每坪184点9万、香港每坪165点6万，第三名为新加坡每坪99点6万、第四名为首尔每坪88点7万，台北排名第五，每坪均价40点8万，第六、七、八名依序为深圳30点7万、上海29点9万、北京24点3万。

    建商不能坐井观天，潮流在变，营建业者应以更宏观态度思考如何在竞争激烈的市场中生存。

    举例，从汽车销售市场就可观察出金字塔顶端的消费市场买方已明显转变，过去买得起1000万元的汽车已经很了不起，但随富豪需求不断改变，1000万元至3000万元的顶级名车已供不应求，包括hini等，只要一推出就被订购一空，由此可看出豪宅再贵都有人买，重点是有没有抓对客户的需求。

    愈来愈多中国**来台考察，但还有广东、天津、上海与河南市委书记没有来，这些都是两岸政经观察指标，随台湾与中国的依存度愈高，房价想像空间将是不可限量，到时候要喊到每坪300万、400万元，都不是不可能的。

    ...

    无论走到哪里，只要谈到房地产议题，大家关心的话题都围绕在「现在这个时机点适合进场？」「买哪里未来才有增值潜力？」等。

    买房子是一般人一生最重要的一笔投资行为，也是一种理财行为。对於买屋时机点的拿捏，要摆在「需求」，当下若有需求，再评估大环境的局势，而学者、专家的话仅供参考，心中有判断就该勇敢买进，因为买屋不仅是投资行为，从某个角度看，也是一种强迫储蓄行为，让钱花在刀口上。

    最近跟一个年轻朋友聊天，他因为结婚而在2006年贷款450万元买下第一间房子，且选择本息摊还，至今贷款还剩约400万元。最近他决定出售房子，有人出价800万元，大约可获利200万元。

    由於他是北上谋生的中部人，这三年若选择租屋，以他有家庭及小孩来看，在台北市租16坪至20坪大的房子，每月租金至少1点8万元起跳，三年下来要支付64点8万元。因为5月才缴完所得税，我问他贷款450万元有多少房贷利息扣除额，他说一年约12万多元，三年差不多36万元。

    以这位朋友为例，三年前他买房子的决策，为他赚进164万元（200万元获利扣除房贷利息36万元），但他租屋就将支出64点8万元，一个决策可让你的人生财富价差228万元。老一辈的常说：「有土斯有财」，买厝当做存人生第一桶金，老祖宗传承的智慧还是挺管用。

    其次是如何买（howtobuy）？「轨道经济学」、「公园经济学」、「水岸经济学」、「机场经济学」等概念，就是指交通便利及生活机能带来的房价增值。观察东亚邻近国家，台湾不是最早兴建捷运的国家，南韩、日本、香港都比台湾早。而「捷运通房价涨」在邻近国家早就上演，但经常出国的国人未必会注意到其他国家捷运对房地产所带来的变化。

    捷运内湖线7月4日将通车，有人说通车前一年已将房价炒高、加上噪音扰民，通车后可能利多出尽、房价回档。但事实不然，内湖房价仍往上攻坚，尤其是去年第四季至今年第二季，在内湖文德站、内湖站、大湖公园站周边的别墅区身价涨幅最高达25%，同期捷运周边电梯大楼涨幅才12.5%，可见稀有的透天别墅很抢手。

    「物多众弃、物少众抢。」古董具有稀有性会常创高价。台北市区透天别墅相当稀有，别墅周边五、六百公尺内有捷运站经过的地区，只有内湖文德站至大湖公园站。阳明山、新店大台北华城、汐止别墅区没有捷运经过，面向公园第一排、高楼景观户、三角窗的店面及捷运站周边的别墅，这类少有人释出的产品，在市场都很抢手，即使不景气，跌价空间也有限。

    年轻人要在北京「生存」，比在台北生活要苦。月薪1万元人民币（约台币4点8万元），是一般北京老百姓「中薪阶级」；但对在外商公司服务五年、30岁的小同，「这丁点儿」薪水，却被房贷啃掉一大块。

    小同前年初结婚，靠双方父母赞助，在五环外「回龙观」，买了总价80多万元的新房，贷款65万。当时，房价一平米约7、8千元（一坪约11万台币）。

    「有产阶级」小同，生活被房贷压得苦不堪言。「我光月供房贷，就要4千元」，已育有1子的小同，扣掉柴米油盐支出、给父母的安亲费、老婆和宝宝的生活费，他每月生活费竟只剩1千元不到，比民工还惨。

    出身山西的他，郁闷地说，在北京「生存」10年，仍是苦哈哈，有时想想不如回老家，有房有车，一个月3、5千元就够了。

    2009、12、05《旺报》

    在大陆引起广泛议论的电视剧《蜗居》，是一部非常「庸俗」的作品。「庸」，是平常，「长安居大不易」的主题加上二奶、腐败、房屋拆迁等，是大陆民众生活中的恒久话题。「俗」，是世俗。拥有自己的房子，能与下一代共享天伦，和「升官发财」、「伟大复兴」、「世界大同」相比，不是什麽高远的理想，而是市井百姓切身的平凡愿望。就因为很平常，是「世俗之见」，所以也具普遍性，老百姓看了多能产生共鸣。

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